近年来，房地产企业之间的兼并收购时有发生，且规模大、影响广，对房地产企业并购重组的问题研究不得不重视。房地产企业的发展辐射多个产业链条，对国民经济的稳定发展和民生保障具有重要意义。本文分析了房地产企业并购重组的动因，并概述当前房地产企业并购重组的主要形式，剖析了当前房地产企业并购重组中存在的问题，在此基础上对房地产企业并购重组的风险防范提出建议，从而为当前形势下化解房地产企业并购重组的障碍、降低和控制风险提供一定的参考意见，以期推动房地产行业的规范发展。
当前，各地限购、限贷、限价等政策纷纷出台。在行政力量的干预下，房地产企业发展面临的约束越来越大，同时，对其发展质量和竞争实力的要求也越来越高。近年来中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资的重组成功给房地产企业并购重组提供了良好的借鉴，再加上保利系、上实系、中粮系和新城系等地产重组的市场热点不断房产财税培训，对房地产企业并购重组问题的关注越来越值得细化和深入。如何在当前形势下，立足自身的发展能力，优化楼市产业集聚，是值得房地产企业深入思考的重要生存和发展问题。
一、房地产企业并购重组的动因
（一）减少外部竞争，增强自身实力
我国房地产市场竞争激烈，大型与中小型企业实力相差悬殊，国有房地产企业的资金实力都强于民营企业。在政府干预下，房地产企业的生存压力不断加大，大吃小的兼并收购时有发生，通过并购重组能够增强自身实力，确保市场地位，同时，减少行业内部的不良竞争，更加规范的发展。从万科和深铁的合作来看，其能够有效巩固自身行业第一的市场地位，不断拓展业务范围，从而提高市值，增强竞争实力，扩大市场版图的覆盖范围。
（二）优化资源配置，提高经营效益
由于当前我国的房地产市场已处于存量房阶段，楼市去库存是当前宏观政策调节的重点，也是房地产企业亟待解决的难题。从当前的市场结构看，我国9万多家房地产企业有三分之二的运作状态出现问题，能够保证正常运营的不到2万家，因此，房地产企业并购重组能够有效淘汰落后产能，通过资源的有效整合，实现房地产企业发展模式和战略调整的升级，形成多元化的产业发展之路。例如，以分享老龄化为核心的养老地产布局、以分享城市化为核心的商业地产布局等战略转型的先进案例提升了房地产企业在并购重组后的经营效益。
（三）形成规模优势，缓解融资约束
为配合楼市的宏观调整，金融市场对房地产企业的资金贷款限制增加。在限贷压力下，房地产企业的发展速度放缓，面临的融资约束制约其战略调整，对一些中小型的房地产企业及民营企业来说，这一负面影响更为显著。通过兼并收购，房地产企业能够增强自身的规模优势，同时，通过并购重组引入资金投入，能够缓解购地、建房等资金压力。例如，绿地集团通过与金丰投资重组，完成主板上市，拓宽融资渠道，形成“大基建、大金融、大消费”的重点领域联合，有效的缓解了融资约束。
二、房地产企业并购重组的主要形式
（一）大型房地产企业间的战略合作
土地是房地产企业开发的前提，我国土地政策改革要求减少存量土地囤积，提高土地利用率，这一政策对房地产企业的开发模式造成冲击，土地供给减少造成地价上升，即使是大型房地产企业，其在购地资金上面临的压力也颇大。因此，大型房地产企业间通过战略合作的方式能够提高拿地能力，避免受限于资金规模，阻碍市场的开发进程，同时，通过优势互补，能够优化资源配置，实现资源共享，避免各自为政、错失发展良机。
（二）大型房地产企业跨规模的并购
在房地产市场上，小型房地产企业的发展前景日益堪忧，大型房地产企业通过对小型房地产企业并购重组，抢占二三级城市的市场，快速进入小型房地产企业所在的市场。同时，小型房地产企业受限于资金规模，在取得土地后无法如期进行开发，将面临土地被回收的风险，大型房地产企业的跨规模的并购能够缓解大型房地产企业对土地供应的需求，也能推进中小型房地产企业的继续发展。
（三）房地产企业的多元化并购重组
许多资金实力雄厚、内在竞争实力强的房地产企业纷纷将眼光投到房地产市场以外的领域，积极拓展业务范围，通过并购重组其他产业，开展多元化的发展模式。通过多元化的并购重组，房地产企业能够最大限度的发挥资源优势，增强自身的盈利能力，同时，避免单一风险的冲击给企业带来毁灭性的打击。同时，多元化的并购重组能够给房地产企业带来资金补给、产业整合和技术提升的优势，不断推进其持续发展。
三、房地产企业并购重组中需警惕的风险种类
（一）宏观经济和金融市场风险
房地产企业处于市场经济的环境中，宏观市场经济环境的不确定性带给其的冲击力无法避免。我国目前处于经济结构改革和产业优化升级的关键阶段，市场环境日渐复杂，加上后经济危机时代，金融危机后遗症使得政府对房地产泡沫和金融市场波动不敢放松警惕，因此，宏观经济政策和金融政策的调控力度不断强化。房地产企业并购重组过程中如果对宏观环境认识不清，对金融市场形成的约束程度把握不明，不仅无法发挥并购重组的优势，反而会在多元化过程中提高风险水平，制约房地产企业自身的发展，也增加了其他行业波动的可能性。
（二）房地产行业风险
房地产行业因其较高的投资回报率吸引着潜在进入者的进入。近些年，我国房地产行业发展虽有收缩但总体规模仍在扩大，首先，在资源方面，受限于土地规模及获取难度增加，房地产行业对资金的争夺愈加激烈，不同性质和规模的房地产企业融资能力不同，因此，在资源大战中立足和发展之地的压力不断上升；其次，在政策方面，由于房地产市场关系重大、辐射八方，我国政府限购、限贷等政策出台及调整房产财税培训，都会对各地楼市形成直接的冲击，房地产企业如果对楼市政策调整不敏感，对未来行业的发展趋势把握不明确，很容易错失机遇，还会面临威胁。
（三）项目管理风险
房地产企业并购重组项目规模大、金额高、业务复杂，因此，在并购重组过程中潜藏较多的风险。首先，在战略决策阶段，对并购重组领域、被并购方等决策不当，会造成资源的浪费，战略不吻合或形成冲突，难以优势互补、发挥资源整合优势；其次，并购重组费用支出过大，对企业形成较高的资金压力，企业本身的融资约束较多，再进行并购重组，形成的额外资金需求如果不能有效满足，将会破坏企业资金供应链条，增加财务风险；最后，在并购重组过程中与合作方缺乏有效的沟通和协商，也会造成成本的增加，影响后续合作和管理。
（四）内部整合风险
并购重组涉及至少两方，由于我国房地产企业规模不一、管理方式各不相同，因此，在并购重组后还面临着内部整合的风险。在这一环节，如果并购重组后企业内部的整合不当，将无法形成规模优势、优化资源配置。首先，管理模式不同，造成原有企业人员形成抵触心理，无法发挥人力资源的基本职能；其次，目标认同不强，无法形成良好的企业文化，同时，不同文化的冲击造成管理摩擦，消耗管理人员的精力和时间；最后，资源整合不当，不仅无法发挥各自的优势，反而造成内部管理能力下降，破坏整体的竞争力。
四、房地产企业并购重组中的风险防范和对策
（一）拓宽市场预测能力，警惕系统性的风险
在房地产企业并购重组过程中，首先应对宏观大环境进行合理分析，详细的收集市场风险信息，拓展风险识别的范围。由于房地产市场关系到国民经济的稳定发展，因此，必须结合我国政府宏观政策和发展规划，洞悉系统风险，提高对市场风险水准的预测能力。尤其应该关注的是金融市场中的调整，收集货币政策、信贷基准等基础信息，密切关注从金融市场中能否获取充足的资金支持，满足其大规模、周期长的融资需求，平衡资金需求与融资风险。
（二）结合行业发展态势，密切关注政策调整
房地产企业应该结合自身业务分布的地理区域和各地楼市政策，做好风险应对预案。一方面，房地产企业应在政府部门及各类中介咨询机构研究的基础上，提高对我国房地产行业发展趋势的认识程度，提高风险辨识能力，做好与行业发展趋同的战略规划，警惕行业发展过程风险；另一方面，房地产企业应该密切关注各地政府对楼市政策的调整，通过建立对政策动态的内在研究，健全风险预案和应急处理方案，避免对刚性的政策调整缺乏有效的应对机制。
（三）提高项目管理水平，增强资金营运能力
首先，房地产企业在并购重组过程中，应该结合自身战略需求谨慎决策，对并购重组方式、合作方及相关成本费用等信息进行广泛的收集，在信息化技术和专业人员分析的基础上，进行全面的可行性分析，避免决策失误造成项目失败；其次，房地产企业应该仔细衡量并购重组项目的资金需求量，结合自身的融资能力合理筹划融资方式、规模和时间，采用分期付款、交叉持股等方式缓解项目融资约束，减轻房地产企业的资金压力；最后，提高与合作方的沟通和协调，做好项目计划和职责分配，避免后续管理出现混乱，通过积极有效的交流及合作形式的书面确认，减少后期管理障碍，避免整合难度的上升。
（四）自上而下推进整合，发挥文化融合效用
房地产企业要有效规避内部整合风险、减少摩擦。首先，从管理文化入手，推进目标认同，结合管理层上推下行及多方管理层级融合，促进兼并收购后主体内部的文化建设，从而提高凝聚力和向心力；其次，从管理方式上改进，在过渡时期把握好改革节奏，循序渐进，密切关注原有职工心理和行为变化，减少人员敌对和管理摩擦；最后，从资源整合上优化，切实发挥各方的优势，促进对人才、管理方式、资金实力、政策优势等各种资源的整合优化，识别关键资源，构建内在核心竞争力，发挥并购重组后的规模优势、资金优势、管理优势等，巩固和提高市场地位。
当前阶段，房地产市场并购重组已成为发展大势，通过并购重组能够不断淘汰落后产能，减少房地产的存量，促进我国楼市向规范、健康的方向发展。但并购重组中房地产企业面临的风险种类多、性质复杂，尤其是全球化并购和跨领域的并购重组屡见不鲜，房地产企业在并购发展的过程中，必须进行风险管理，提高风险识别能力，做好风险防范工作，从而有效发挥资源整合的优势，增强自身的竞争实力。高顿财税学院5月16-17，5月22-23，6月21-22，6月26-27税务专家带来《企业并购与整合》课程分享，6月起，高顿财税学院《投资并购总监高级研修班》正式开启，助力企业并购降低失败率，降低风险。
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