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纳税筹划思路
从2007年2月1日起，税务机关开展了土地增值税清算工作。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的 项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计 算增值额。
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%增值税筹划方法及案例，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（4）省税务机关规定的其他情况。 根据上述政策，房地产开发企业可以有意将转让比例控制在 85%以下即可规避清算。另外增值税筹划方法及案例，上述规定中的“剩余的可售建筑面积已经出租或自用”是指全部出租还是部分出租并未明确，根据法律解释的一般原则，应当解释为“全部出租”，房地产开发企业很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果所有权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。根据上述政策，如果不发生所有权转移，就不视同销售房地产，因此，房地产开发企 业完全可以通过不办理产权转让手续，而仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产 等，从而就规避了上述“视同销售”的规定。另外，房地产开发企业通过长期以租代售（如50 年租赁）方式转让房地产就可以规避清算，上述规定实际上给企业提供了避税的渠道。
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第6条及《中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则》第7条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地 产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，需提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭 证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关 可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位 等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由 省税务机关确定。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会 所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、 医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成 本、费用可以扣除。
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定 清算项目的扣除金额。
符合应进行土地增值税清算条件的纳税人，需在满足清算条件之日起 90 日内到主管 税务机关办理清算手续；符合主管税务机关要求进行土地增值税清算条件的纳税人，需在 主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。
（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出 让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转 让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委 托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴 证报告》。
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况 出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值 税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出 明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近 的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以 确定转让收入或扣除项目金额的。
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令 限期清算，逾期仍不清算的。
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目总金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以清算的总建筑面积计算。计算公式为：
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积这一规定使得房地产开发企业在清算后销售的房地产可以按照清算时的平均费用予以扣除，但清算后销售房地产的费用并不一定等于清算时的平均费用，这就会给房地产开发企业提供通过调控清算前后扣除费用来减轻纳税义务的空间。 法律政策依据
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院1993年12月13日颁布，国务 院令〔1993〕第138号，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分 行政法规的决定》修订）第6条。
（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部1995年1月27日发 布，财法〔1995〕6号）第7条。
（3）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
（国家税务总局2006年12月28日发布，国税发〔2006〕187号）。
（4）《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）。
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