房地产行业税务筹划摘要：房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施 工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房 产税和所得税。这些税费金额大房地产经纪公司税务筹划，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项 目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。本文 分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区，讨论了房地产企业 营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法，归纳出房地产企业进行税收筹划 的手段。 关键词：房地产，税务筹划，税率 房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工 再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种有营业税、土地增值税、房产税 和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的 成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。 一、房地产企业税收现状 在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、 城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、 契税和印花税，占到了我国税种的41%。目前，我国房地产企业按销售收入的5% 交纳营业税，按营业税的1%—7%交纳城建税，按营业税的0.3%0 交纳印花税， 按利润总额的33%交纳企业所得税，按0.2—10 元/平方米的标准交纳城镇土地 使用税，按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，按累进税率征收土地增 值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如 果将这些水中综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。
二、房地产企业主要税种的税务筹划 1、营业税筹划 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和 个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目 包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。我们可以从 以下几个方面对营业税进行筹划： （1）价外费用的筹划 营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产 或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的 手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂 行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基 金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理 业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进 行营业税筹划提供了空间。 房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、 维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代 收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴 纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。
但是，如果房地产开发企 业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代 收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地 产公司去年营业收入为3 亿元，其中代收款项为5000 万元，则其营业税应交纳 35000*5%=1750 万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司 应交纳营业税30000*5%=1500 万元。节约税金250 万元。 （2）利用税率不同的筹划 因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税 税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地 产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000 元/平方米， 装修按1000 元/平方米计算，总面积为50000 平方米。如果甲企业不成立装修公 司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000*50000*5%=2250 万元；如果甲企 业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业 税为：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150 万元。节约100 万元。 2、土地增值税筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的 单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
根据土地增值税的 纳税特点及国家的相关法律法规，并结合考虑征税人的整体利益，可采用以下纳 税筹划措施： （1）利用代建房行为进行筹划 房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成 后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但 没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的 征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户， 实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。 （2）利用临界点进行筹划 由于土地增值税采用的是超率累进税率，所以通过改变销售价格来改变房屋 的增值率，使其刚好达到临界点，能够改变企业的收益。例如，甲企业的某住宅 房产销售收入为24853.2 万元，土地增值税的扣除成本为20965.16 万元，销售面 积为41392 平方米，单价为6000 元/平方米，则增值率为18%，增值税为零，税 后收益为24835.2 万元，如果单价提升到6100 元/平方米，则增值率为20%，增 值税为1285.19 万元，税后收益为23963.93 万元。所以通过临界点的测算，能够 使得企业获得最大的税务收益。
（3）利用优惠政策进行筹划 根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增 值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金 额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普 通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不 能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 根据以上规定，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而 且应该通过改变普通标准住宅的销售收入或者改变扣除项目的金额，使得普通标 准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。 3、房产税筹划 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或 经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计 征就是按照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从 租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 对于从价计征，由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房 产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员要将 可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直 接决定了房产税的多少。
不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时，往往将水 费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产 税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负 担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣 代缴项目，通过“ 其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。 4、企业所得税筹划 企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种 税。企业所得税实行33%的比例税率。同时考虑到许多利润水平较低的小型企业， 税法又规定了两档照顾性税率，即对年应纳税所得额在3 万元(含3 万元)以下的 企业，暂减按18%的税率征收；年应纳税所得额在10 万元(含10 万元)以一下至 万元的企业，暂减按27%的税率征收。对于企业所得税，可以按以下几种方式进行筹划： （1）企业类型选择的筹划 由于我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规 定，公司企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者 还要交纳个人所得税，而个独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用 5%—35%的超额累进税率的个人所得税。
两者税负的不同为企业提供了税收筹 划的空间，现举例说明：甲企业为房地产开发企业，年盈利20 万元。如果甲为 个人独资企业，应交所得税200000*35%-6750=63250 元，税后利润为136750 如果甲企业为公司制企业，则企业所得税为200000*33%=66000元，个人所得税 为（200000-66000）*35%-6750=40150 元，税后利润为93850 元。所以当甲企业 选择个人独资企业的企业类型，可节省所得税42900 （2）子公司和分公司的选择筹划由于房地产商品的地域性强，房地产开发企业在进行不同区域投资时，通常 需要建立项目公司房地产经纪公司税务筹划，此时就会面临建立分公司还是子公司的选择。子公司是一个 独立的法人，而分公司则不是独立法人，它们在税收利益方面存在差异。子公司 是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域其它公司一样的全 面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视为纳 税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。 三、结语 以上讨论了房地产企业营业税、土地增值税、房产税、企业所得税的税收筹 划方法。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联 系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降 低企业整体税负的效果。 参考文献：
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