蕴含补税风险的税务筹划案例（一）
看似完美的筹划方案可能蕴含着补税风险
近两年我国主要税收政策都发生了重大变化，如企业所得税、增值税、消费税营业税等。面对纷繁复杂的政策、法规的更迭，使得税收筹划存在较大空间。各种筹划方案也应运而生。企业应用筹划来减少税收成本的现象越来越多。
这些年流行一些税务规划或税收筹划方案，觉得看似完美，但企业实际应用，或是没有可操作性，或是存在巨大涉税风险。以下对这些筹划理论或方法，从税务管理实际操作的角度分析一下，可能会颠覆一些筹划思想，但可以让大家多一份选择。
案例分析一、招商引资企业不得与政府签署涉及到税收优惠的条款问题
有一种观点是：“凡税法颁布的税收优惠，无须通过协议加以约定；凡与税法相抵触的税收优惠，即使签署也无法履行”。
举的案例是：山东一公司在内蒙投资，与当地政府协议约定2免3减半的优惠。企业完成建设开始经营后税务筹划案例，当地税务机关要求申报当年所得税。
分析：该案例企业筹划失败原因不是与政府签协议的错，
原因一是：协议内容涉及了中央级次的税收。如所得税、增值税、消费税。
原因二是：地方政府没有支持企业或与税务机关相处不睦。
现实的案例是：
一新工业区招商，当地政府与第一批签订投资协议的企业签订了“在企业正式生产前免收与土地有关的各种税费”的条款。企业入驻，开工建设，地税局要求申报土地使用税，企业拿出协议，经地方政府协调，土地使用税没有征收了。营业税、房产税、契税也是属于此类。
政府与招商引资企业签署涉及税收优惠条款是不太符合现行法律，但中国现实往往是土政策可以变通法律。除中央级次的税收外，其它税收的减免，地方政府还是有变通余地的。
虽然国税是中直，地税是省直，但地方政府在税收方面的仍有很大话语权。
建议：能与政府签署涉及到税收优惠的条款，就尽可能多地签署。但事后不必太较真。
企业能得到的利益：
1，有上方宝剑，可理直气壮与税局理论，关键时刻还可要求政府出面协调关系。
2，即使没有得到税收优惠，也是政府欠企业的人情，政府总要在其它地方让步的。
蕴含补税风险的税务筹划案例（二）
案例分析二：改变租赁人规避房产租赁房产税筹划方案
案例：A公司房产100万元租赁给B公司，B公司120万元转租C公司。
A公司按100万元缴营业税、房产税；B公司按120万元缴营业税、房产税。
改变一下：A公司委托B公司100万元租给C公司，付B公司20万元中介费：A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税；B公司按20万元缴营业税。
再改变一下：C公司委托B公司100万元承租A公司房产，付20万元中介费给B公司。
（其实，上述方案都存在付给B公司的20万元中介费超过佣金扣除限额，所得税需要纳税调整的问题）
分析：现实操作可能性有多大呢？
现实生产中，ABC三方很难达成这样的共识。方案二A如知道120万租C，哪里用得着B。税局实际调查C的房屋费用支出，也可能认定为转租行为。况且A收款，要开发票给C，A收入和税费支出不变，还要承担税收风险，哪有动力改变经营方式？
这样复杂的筹划都不如转租简单实用。转租不征房产税。
有方案是老公A以10万元租与老婆B，B再以110万元租与实际使用者C。A和B一家共纳税：营业税（10+110）*5%，房产税10*12%。（呵呵，搞笑而已，更没操作性）
房产税，特别是出租的房产税，是地税部门非常纠结的业务，避税手段多，人情税多，社会关注度多。经过多年博弈，很多地区出台了最低租金标准，实行核定征收，具体做法是：如申报的房产税高于本街、路核定的单位面积房产税最低标准，按申报数缴纳；如低于最低标准，按最你标准缴纳。
税局：难于管理，一核了之。
筹划：纵有万种方案，更与何人说。
视野网友说：核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。
蕴含补税风险的税务筹划案例（三）
筹划案例三：拆分房产出租内容规避房产税案
甲公司将一栋闲置的厂房租赁给乙公司，约定租金1000万元。根据房产税的相关规定，企业需申报缴纳房产税120万元。
筹划：该1000万租金应该由三部分构成：房屋租金；场地使用费；设备租金
分析：这是一个流行十多年的规避房产税的案例之一了。
操作成功的前提应该是：企业需要房屋、场地和设备，并且1、拆分后的房屋租金符合公允价值；2、场地使用费符合公允价值；3、设备租金符合公允价值；4、税务机关不会对企业认真审查。
与其如此，不如签订一个甲乙双方签订委托加工方案，房租以加工费的形式支付，营业税都没有了，更节省一些。况且上述都符合，企业是正常缴税。（我没看明白税务筹划案例，如何操作？）
房屋附带的场地，单独做合同出租，有如皮之不存，毛将焉附。税务局一般不予认可。
风险主要在于：设备的界定：
国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知
国税发[2005]173号
一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 ?
出租出租房屋附带上述设备，应以出租房产计税。
该案例关键在于税务机关是否认真对待。
蕴含补税风险的税务筹划案例（四）
案例分析四：用物业管理费拆分租金规避房产税
A公司一办公大楼出租，年租金1000万元，年需要缴纳房产税120万元。
筹划：该1000万租金应该由三部分构成：房屋租金；物业管理费、消防安全费
分析：这是当前各地通用的规避房产税的方案。
风险在于：
理论上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本构成因素包括以下几个方面：房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。租金包括了理论上应由产权人负担的一切费用，如物业费、管理费房产税等等。
由于规避房产税问题突出，税务机关一般制定最低租金标准来应对。
附：关于广州市天河区临商的出租屋税突然飞涨问题的答复
广州市地税局答复
根据《关于印发《广州市个人出租房屋税收管理办法》的通知》（穗地税发[2006]267号）的规定：个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入（包括货币收入及相关经济收益），出租人应据实申报出租房屋的租金收入。出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额。
类似出租房产税核定价格标准每个省市县区都能找到，执行情况不一，就看税务机关如何利用。
风险点：申报的租金应在合理水平之上，否则有被全额补税的风险。
有个偷税案可参考：
北京出租房产税利用旧文件漏洞的房产税避税案
中国X单位与北京Y公司房屋租赁纠纷案中，发现双方有意将每年100万元租金，分别确定为年租金4万元，管理费、清洁费、消防安全费96万元。按4万元申报房产税。
税务机关认为，所谓房租，除应包括按租房面积计算的租金外，与租赁有关的其他费用，如管理费、清洁费、消防安全费也应计算在租金范围内；同时根据文件精神，双方均有义务按现行标准调整租金和修改合同。税务机关对这种避税行为作出反应就是补征中国x单位房产税11520元。
蕴含补税风险的税务筹划案例（五）
案例分析五：高尔夫球场水面办鱼业养殖公司规避土地税
江苏某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发,中间有一大块水面600亩，土地使用税成为公司纳税较大的税种。
筹划方案：将公司分立成2家公司，一家承续原高尔夫俱乐部的业务，另一家作为鱼业养殖公司，利用高尔夫球场水面养鱼。根据相关的税收优惠，农林牧渔所用的土地免征土地使用税。【城镇土地使用税暂行条例】
这个避税方案的风险点：
1，3000亩土地使用权是否为高尔夫公司所有，如是，根据《土地税条例》第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
实际占用就应缴纳土地税。
2，如600亩水面使用权人变更为鱼业养殖公司，即由高尔夫用地，变为农业用地，政府是否能够批准。招商引资结果变了。
3，即便是600亩水面已经为养殖公司所有，从事农业用地。但由于处于高尔夫球场中间，如何证明高尔夫球场未使用。如税务机关有证据证明其被高尔夫球场经营使用，一样要补缴土地税。
4，土地税是地方收入，地方政府是否认可这种做法。
5，假设以上都成立，地方政府和税务局认可这种做法，那么，高尔夫公司何不再分立一个种草公司，高尔夫球场的草坪占地都不用缴纳土地税了？
这样高尔夫球场土地税彻底被筹划没了。
蕴含补税风险的税务筹划案例（六）
案例分析六：一人有限公司问题规避契税
甲乙二公司拟合资成立一家公司M，其中甲方以现金出资3000万元，乙方用房产出资协议价格7000万元。公司M在办理产权过户时须缴纳契税。采取何种方式可免除契税负担？
在合理的商业目的下，可按如下步骤实施：
第一步：甲乙签署借款协议，甲公司借给乙公司现金3000万元。
第二步：乙公司以房屋和现金出资成立全资子公司M。向当地税务局申请免税。
第三步：甲公司受让乙公司持有的M公司30%的股权。
这个方案的风险点：
1；是否是重组改制？何谓重组改制？谁来认定重组改制？
2；是否是无偿划转？如何认定？独立法人之间如何才能无偿划转？关联企业之间是否按独立纳税人交易价格操作？
关于企业改制重组若干契税政策的通知
财税[2008]175号
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
注意175号免契税的前提是：“企业改制重组过程中”和“无偿划转”。
契税是地方税收，直接关系到地方的财政收入。如地方政府和税务机关设定：企业改制重组认定程序，此方案可能存在风险。关键还是是否以规避税收为目的。
总局网站的一个答复说明一些问题：
全资子公司承受的投资土地是否应缴纳契税？
问题内容：
近日，我局承接一企业如下业务：公司股东研究决定，以公司新购土地原价投资于新办的一家全资子公司（公司是唯一投资人）。请问：1.公司改制重组具体指什么类型、方式等？2.本问题情况是否属于公司改制重组情形？3.涉及印花税、契税如何确定征收？
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